Durante la burbuja puntocom se valoraba una empresa no por los ingresos que esta tenía sino por el número de visitantes que recibía o bien por el número de usuarios registrados que tenía. De la misma manera durante la burbuja inmobiliaria se ha venido valorando la vivienda por el precio de la última transacción similar más un incremento del 5%-10% sin ninguna referencia a su valor intrínseco.
Evidentemente estos planteamientos no son correctos.
Entonces cual es el precio intrínseco de una vivienda?. Salvo situaciones anómalas de gran desequilibrio entre oferta y demanda el precio tiene que estar relacionado con el coste.
El coste de la vivienda tiene dos componentes. El precio del suelo y el precio de la construcción. Sabemos que el precio de la construcción es de 2.000€/m2 (siendo muy conservadores) pero el precio del suelo es la incógnita de la ecuación. Los propietarios del suelo intentarán obtener lo máximo posible mientras los promotores pagar lo mínimo posible.
En la bolsa una de las herramientas para valorar una empresa es el PER (Price Earnings Ratio o sea el precio de la acción dividido por los beneficios; ello indica el numero de años que se tardaría para comprar una acción pagándola con los beneficios que la misma genera).
El PER no indica de forma infalible de el precio de una acción es cara o barato pero nos da una guía.
Por ejemplo sabemos que la media histórica del IBEX35 es de alrededor 15. Por tanto si el PER de una determinada compañía está en 30 quiere decir que, en principio está cara; si está en 8 quiere decir que está barata (decimos en principio porque aunque la compañía esté a PER 30 se podría justificar porque la compañia tiene años tras año unos grandes crecimientos de beneficios). Lo que nos importa aquí es que en situaciones de compañías estables el PER debería rondar 15, o si hacemos su inversa (beneficios dividido por precio de la acción) esa acción nos proporciona una rentabilidad del 6.6%.
Esta misma herramienta se puede utilizar para valorar las viviendas. El precio de la vivienda es conocido pero desconocemos los "beneficios". Lo que se utiliza como beneficios son los ingresos por alquiler.
La media de este valor para vivienda se ha movido históricamente entre el 4% y el 5%. Sin embargo para el caso de Barcelona supongamos que la media de precios de venta es de 4.723€/m2 y el alquiler de 16€/m2, luego este valor está en 3.4%.
Es decir que o bien el alquiler está muy barato o bien el precio de la vivienda está muy caro.
Para dilucidar la respuesta a esta cuestión veamos un ejemplo: para adquirir una vivienda en Barcelona en el eixample de 80m2 nos costaría 432.000€ (al valor de compra -400.000€- le hemos añadido un 8% de impuestos AJD y ITP) mientras que el alquiler nos costaría unos 1.200€/mes. Si adquirimos esa vivienda con una hipoteca con unos intereses del 5% estaríamos pagando sólo de intereses 1.800€, por tanto una persona que sólo valorase la vivienda no como inversión escogería el alquiler por ser mucho mas barato.
Evidentemente esta herramienta dista mucho de ser perfecta ya que, por ejemplo el que compra una vivienda como inversión puede obtener una revalorización de su vivienda, pero nos da una referencia para medir la verosimilitud de los precios. Sin embargo, debemos tener presente que en un entorno de disminución de precio de la vivienda, esta herramienta tiene mucho más sentido
Por tanto si utilizamos esta herramienta como guía y siguiendo nuestro ejemplo podemos decir que la vivienda en el Eixample de Barcelona está sobrevalorada un 24% y que los promotores pagaron demasiado por el suelo.
