Plan Nacional de Alquiler Garantizado

Ultimamente se está haciendo mucha publicidad del Plan Nacional de Alquiler Garantizado. Bajo este aparatoso nombre, no hay más que un sometimiento del arrendador y arrendatario a la "Corte de Arbitraje Económico de Derecho", de manera que los eventuales conflictos que se produzcan entre las partes se revolverán ante ese árbitro. Para quien no lo sepa, un árbitro es una persona privada (es decir que no es un funcionario lo son los jueces) que dictamina quien tiene razón en caso de conflictos entre las partes.

¿Qué ventajas plantea recurrir a esta fórmula? Según la web de la Corte tiene las siguientes ventajas:

"La gran aportación del PNAG al problema del alquiler consiste en que invierte la situación a la que se ha llegado por la que los derechos de arrendador y arrendatario en el contrato de alquiler sólo se pueden defender de forma lenta costosa y complicada, y que hacen que se cuestione su protección práctica, por ello la aportación del PNAG y que ha sido demandada ampliamente por los usuarios de la justicia, se materializa en que hace que se cumplan sus derechos de forma:

a) Rápida, la fase de enjuiciamiento tiene una duración aproximada de sólo un mes.

b) Sencilla, pues ya no es necesaria la intervención de abogado y procurador, y simplemente tiene que realizar un trámite para iniciar la defensa de sus derechos.

c) Eliminando los costes habituales de tener que ir a juicio."

Todo por el módico precio de:

"Garantía de Alquiler® es el impreso que garantiza por escrito la cobertura práctica de los derechos de ambas partes en el contrato de arrendamiento, y que además garantiza que el consumidor y usuario tiene pleno conocimiento de las condiciones de este servicio de interés general que presta la Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad como institución arbitral, a través del PNAG, y que el coste es total y único de 42€, y que supone solamente al condenado en la sentencia arbitral, 90€ de costas y 55€ de gastos administrativos por notificaciones."

¿Cómo funciona? En el momento de firmar el contrato de alquiler las partes firman un contrato-formulario de la Corte con coste de 42 €. Si el arrendatario no paga, el arrendador lo notifica a la Corte por Fax y a partir de ese momento la Corte se hace cargo de todo: se ponen en contacto con el mismo y tramitan todo el procedimiento. En un plazo promedio de un mes y medio todo estará resuelto. Este formulario sólo se puede adquirir a agencias inmobiliarias autorizadas o despachos de abogados.

¿Un chollo verdad? Rápido y barato. ¿Que más se puede pedir?

Pero ¿que sucede una vez obtenido el laudo (sentencia) condenando al inquilino moroso a abandonar el piso?.

Puede ocurrir que el inquilino abandone o no el piso. Pero claro, que abandone el piso sucederá en contadas ocasiones. Por tanto ¿que hay que hacer para echar al inquilino moroso, una vez tengamos el laudo (sentencia)?.

Resulta que un laudo arbitral hay que ejecutarlo, es decir, si el arrendatario no se ha marchado hay que entrar en la finca objeto de arrendamiento y recuperar su posesión por la fuerza. Dada la inviolabilidad del domicilio garantizada por la Constitución, ¿quién es el único con poder para hacer eso?. Han adivinado bien: el juez civil ordinario.

O sea que al plazo de un mes y medio el laudo arbitral hay que sumarle los días para que se admita la demanda de ejecución a trámite, los 20 días hábiles que se dan al demandado para oponerse más lo que tarde el juez en efectuar el deshaucio; total un plazo de unos tres meses y medio que sumados al mes y medio de procedimiento arbitral nos plantamos en cinco meses, plazo que no es muy diferente de los 4-6 meses que tardan los juzgados que normalmente trabajamos desde que entramos la demanda hasta que hacen el lanzamiento.

Y ¿cómo se presenta la demanda ejecutiva?. Pues con abogado y procurador, de manera que si al final tenemos que recurrir a la jurisdicción ordinaria no nos habremos ahorrado mucho.

En resumen sólo si el demandado se va del piso con el laudo del árbitro la opción del arbitraje sale a cuenta por plazos y dinero. Una apuesta un tanto arriesgada cuando tenemos enfrente a inquilinos morosos profesionales.

Nosotros no hemos trabajado con arbitraje por los motivos que hemos expuestos. Nos gustaría conocer vuestra experiencia con el uso del arbitraje. ¿Tardan el mes que dicen en su publicidad?, hay problemas en la ejecución de la sentencia?. Podéis dejar vuestros comentarios en el post o enviarme un mail con el link de "send mail to author"

27/03/09 Actualización : Nos informa Iña en un comentario que un tribunal de Primera Instancia de Madrid no sólo no ejecutan el desahucio sino que niegan la validez que un arbitro resuelva un contrato de alquiler. Por tanto si esta linea jurisprudencial se consolida, todos los laudos hayan resuelto contratos de alquiler no sirven para nada y por tanto habrá que plantear demandas de desahucio en la via civil partiendo de cero.

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La evolución del precio de la vivienda respecto el precio del alquiler

El prestigioso think tank Centre for European Policy Studies (CEPS) ha publicado un paper titulado Bubbles in real estate A Longer-Term Comparative Analysis of Housing Prices in Europe and the US .

En el estudio hacen referencia a una manera de determinar si el precio de la vivienda está infra o sobrevalorado consistente en comparar la evolución del precio de la vivienda con la evolución del precio del alquiler. El informe señala que entre 1970 y el 200o el ratio era de alrededor de un 100% con una desviación típica del 6,5% anual, y que a finales de 2006 el ratio en Europa había aumentado hasta 7 veces la desviación típica, algo que según el estudio, sólo puede suceder cada mil años. En el estudio esto lo toman como una señal de alarma de la subida de los precios de la vivienda por su anomalía estadística.

Sin embargo para mi se puede extraer otra conclusión del informe. Que la evolución de los precios de la vivienda respecto a los alquileres no sigue una distribución normal y por tanto variaciones extremas no suceden cada 1.000 años.

Me explico.

Las distribuciones normales son aquellas que valga la redundancia son normales. Es decir que se producen de manera frecuente. Una distribución normal tiene forma de campana y tiene como ventaja que es relativamente fácil hacer predicciones con ellas ya que sólo se necesita la media y la desviación estándar.

Veamos un ejemplo. La distribución de alturas o de pesos de las personas sigue una distribución normal. Siguiendo con el ejemplo de la distribución de alturas, si la altura media de la población adulta es de 1,65 metros con una desviación estándar de 20 cm, sabemos que hay el 95% de probabilidad que una persona tomada al azar mida la media más/menos dos desviaciones estándar, esto es, que el 95% de la población mide entre 1,25 metros y 2,05 metros. Estos valores son inventados así que a nadie se le ocurra insertarlos en un trabajo.

Sin embargo no todos los fenómenos siguen distribuciones normales. Hay distribuciones en que se producen valores extremos que tienen un impacto relevante y que por tanto su media nos indica muy poco de esa población. Esto está expuesta de forma brillante el el libro de Nassim Taleb "The Black Swan". Pone el ejemplo del peso respecto la riqueza. Si tomamos al azar 1.000.000 personas y calculamos su peso medio y después añadidos la persona más obesa del mundo y volvemos a calcular el peso medio de esas 1.000.001 personas, prácticamente no habrá variado. Sin embargo si tomamos al azar 1.000.000 personas y calculamos su renta media y después añadidos la persona más rica del mundo y volvemos a calcular la renta media de esas 1.000.001 personas, ésta habrá variado notablemente.

El hecho que en varios años la evolución de los precios de la vivienda respecto a los alquileres sea 7 veces su desviación estándar es un indicador claro que ésta relación no sigue una distribución normal.

¿Y que implica que la evolución de los precios de la vivienda respecto a los alquileres no sigue una distribución normal?. Pues básicamente que si esa relación de crecimento de precios de la vivienda respecto al crecimiento de precios del alquiler ha sido tradicionalmente de 100%, ello no quiere decir que crezcan siempre al mismo ritmo; además esa media es poco indicativa de esta evolución ya que tal crecimiento puede tener una variaciones brutales en relación a su desviación estándar, tal y como demuestra que el periodo descrito por el informe la vivienda haya crecido un 145% por encima del alquiler (en una distribución normal el hecho de haber superado el 113% ya sería de por sí una anomalía)

Y esto nos lleva al título del post. Que puede pasar con la evolución del precio del alquiler?. Pues que quizás no haya que esperar 1.000 años para ver que aumente un 145% más que el precio de la vivienda. Y más ahora con las ayudas del gobierno de 210 euros..., pero ese es el tema de otro post.