En este post vamos a analizar los mecanismos psciológicos que influyen en la oferta inmobiliaria.
Empecemos por un simple ejercicio intelectual que nos permitirá entender los mecanimos que rigen nuestra conducta.
En primer lugar usted com se considera adverso o tomador de riesgo?. Anote tu respuesta.
En segundo lugar, imagine por un momento que tiene un 50% de su riqueza invertida en la bolsa. Imagine también que esa inversión ha experimentado una revalorización del 30%. Que haría aumentar, mantener o reducir su exposición en bolsa?. Anote su respuesta.
Ahora imagine que en lugar de revalorizarse su inversión se ha depreciado un 30%. Que haría ahora?. Aumentar, mantener o reducir su exposición en bolsa?. Anote su respuesta.
Estudios empíricos demuestran que la mayoría de personas en el caso de una revalorización optan por "hacer caja" para así materializar sus ganancias reduciendo así su exposición en bolsa . En cambio, en el caso de una bajada evitan vender para no aflorar pérdidas latentes optando por mantenerse en bolsa a la espera de que ésta se recupere.
Vamos a repasar sus respuestas.
Seguramente a la primera pregunta de si eramos tomadores o adversos al riesgo habrán respondido en un sentido u otro. Sin embargo, hemos visto que en realidad procuramos realizar los beneficios lo antes posible y intentamos evitar materializar las pérdidas.
Ello quiere decir que somos adversos al riesgo cuando las cosas van bien (vendemos nuestra participación cuando nuestras inversiones ha subido) y somos tomadores de riesgo cuando las cosas van mal (mantenemos nuestra participación cuando nuestra inversión ha bajado).
Esta estrategia es del todo errónea. Porqué?. Veamos que les sucede a los promotores inmobiliarios.
Cuando el mercado sube, se hinchan a vender pisos sobre plano. Esto es justamente una aversión al riesgo en situaciones de bonanza. Ello hace que ganen menos dinero en mercados alcistas ya que tales si hubieran vendido al finalizar la promoción habrían obtenido un precio superior.
Ahora cuando el mercado baja de precios y la demanada es casi inexistente, los promotores mantienen los precios para evitar materializar pérdidas -la situación actual- que se traduce en una arriesgada apuesta de que la situación mejore. Cuanto más esperan en vender afrontanto una pequeña pérdida, más dinero perderán si los precios siguen bajando. Hasta que llega un momento en que tienen que empezar a devolver los préstamos que les han hecho los bancos y la situación se vuelve insostenible.
Así vemos que el patrón de adversión al riesgo en mercados al alza y tomadores de riesgo en mercados a la baja que lleva a minimizar beneficios en mercados al alza y maximizarlos en mercados a la baja.
