A continuación pasaremos a analizar el avalloguer y comentaremos aquellos puntos que nos parecen mas interesantes y pondremos de relieve algunas deficiencias e incongruencias del mismo. Además dado que el decreto del avalloguer tiene algunos aspectos confusos, nos hemos puesto en contacto con la administración para que nos los aclararan y hemos incluido aquí sus respuestas.
Objeto del avalloguer
El avalloguer asegura a los arrendadores de viviendas la percepción de una cantidad equivalente a un máximo de cinco meses de alquiler en el caso de instar un proceso judicial para la obtención de sentencia de desahucio por impago del alquiler por parte del inquilino.
El plazo de cinco meses está pensado porque. según fuentes de la Generalitat estiman que el arrendador tiene asegurado el cobro de 6 meses de alquiler (cinco meses de avalloguer más el mes de fianza) que es el tiempo promedio en que los juzgados tardan en tramitar un proceso de desahucio. Esta estimación nos parece un poco optimista (en otra entrada anterior hicimos una encuesta sobre los tiempos promedios; aprovechamos para animaros a introducir vuestras experiencias), pero además transcurre un tiempo desde que el inquilino deja de pagar hasta que se presenta la demanda; ese tiempo no está cubierto por el avalloguer, por tanto lo mas recomendable es que no dejemos transcurrir dos desde el primer impago de alquiler.
Es de destacar que el avalloguer sólo cubre el alquiler de vivienda, excluyendo por tanto el alquiler de oficinas, locales y naves industriales.
Condiciones del avalloguer
El avalloguer se puede solicitar para contratos de alquiler que sean formalizados a partir del 29 de agosto del 2008 en relación a viviendas situadas en Cataluña, y que cumplan los requisitos siguientes:
1) Que la renta pactada no supere la cuantía de 1.500 euros en la ciudad de Barcelona, de 1.200 euros en el resto de municipios de la zona A, de 1.000 euros en los de la zona B, de 800 euros en los de la zona C y de 600 euros en los de la zona D, de acuerdo con los mencionados ámbitos geográficos que define el Plan de la vivienda.
Nos parecen razonables los importes de alquiler máximo que se pueden acoger al avalloguer dado que sólo estarían por encima de tales cantidades las viviendas situadas en la zona mas acomodadas.
2) No haber exigido una fianza superior a dos mensualidades de renta, ni ninguna garantía adicional para la firma del contrato con la misma finalidad que el avalloguer.
Este requisito también nos parece razonable dado que por una parte la fianza máxima para alquilar una vivienda es de un mes alquiler con carácter general y de dos meses para el caso de la viviendas amuebladas y por otra parte no tendría sentido pedir aval bancario y al mismo tiempo solicitar un avalloguer. Teníamos la duda si los avales personales garantizando el pago del alquiler (el caso típico es que los padres avalan a sus hijos cuando estos deciden alquilar) sería considerado como garantía adicional y por tanto impediría solicitar el avalloguer; desde la Generalitat nos han informado que tales avales no son incompatibles con el avalloguer.
3) Haber depositado, dentro de plazo, en el Instituto Catalán del Suelo la fianza, el contrato íntegro de alquiler, el documento de compromiso de avalloguer por el que las partes manifiestan que conocen que el contrato se somete al avalloguer.
4) Cuando en un plazo de tres años se hayan dictado tres sentencias de desahucio por falta de pago, en una misma vivienda.
Esta condición, que suponemos que está preparada para evitar la picaresca, nos parece poco oportuna. No creemos que una propietario alquile a personas sabiendo que no van a pagar para poder cobrar el avalloguer dado que para ello debería depositar el dinero de la fianza en el Incasol y además debe interponer demanda mediante abogado y procurador (con los correspondientes coste) ante el correspondiente juzgado. Además vista la "rapidez" de los juzgados nos parece difícil que en el plazo de tres años se puedan haber producido tres desahucios en una misma vivienda.
Otra cuestión es a partir de cuando se debe computar ese plazo de tres años, desde la Generalitat nos han informado que se cuenta a partir de la entrada en vigor del avalloguer (29 de agosto del 2008).
5) Si en el plazo de dos años se hubiera dictado más de una sentencia de desahucio por impago que condene el mismo arrendatario.
Esta es una de las cuestiones más espinosas del avalloguer dado su mecanismo de aprobación: primero el arrendador presenta el contrato ya firmado, la solicitud de avalloguer y la fianza al Incasol (con lo que el arrendatario ya ha entrado a vivir en el piso) y posteriormente el Incasol nos comunica si se ha aceptado el avalloguer o bien se ha rechazado por incumplir alguna de las condiciones listadas con anterioridad. Dado que el arrendador no dispone mecanismo para conocer si un arrendatario ha sido desahuciado en más de una ocasión en los dos años anteriores, la pregunta que nos hacemos es ¿qué pasa en aquellos casos que se arrienda un piso solicitando el avalloguer y posteriormente la administración deniega el mismo?, en estas circunstancias el arrendador se encontrará que ha alquilado el piso y que no dispone de esa garantía adicional.
Para mas inri, el Incasol no establece ningún plazo para contestar y establece además un pseudosilencio positivo ya que dice que a falta de respuesta se entenderá concedido el avalloguer siempre y cuando se cumplan todos los condiciones del avalloguer. En resumen que hasta que no solicitemos que nos paguen el avalloguer no se puede saber si lo han aceptado o no.
Desde luego todo esto crea una gran inseguridad jurídica al arrendador. Mas que un avalloguer parece ser un "avalotería", porque a priori nos es imposible saber si se aprobará. Por tanto nuestra recomendación desde Rose Real Estate Services es doble. Por una parte que antes de firmar el contrato de alquiler solicitemos referencias a los anteriores caseros del futuro inquilino sobre si estaban al corriente de las mensualidades y por otra parte que en caso que tengamos muchas dudas sobre la solvencia del arrendatario recurramos a un aval bancario u deposito adicionales y nos olvidemos del avalloguer
En cualquier caso esperamos que la administración corrija este punto de alguna manera como por ejemplo informar antes de firmar el contrato si una persona se encuentra en esa situación. De nuestra conversaciones con los servicios del Incasol hemos deducido que por el momento no disponen de esta información.
Procedimiento de cobro del avalloguer
Para poder cobrar el avalloguer el arrendador debe haber instado y obtenido una sentencia de desahucio, motivada por el impago de la renta arrendaticia por parte del arrendatario. No obstante, en el caso de desistimiento de la acción de desahucio por el hecho de que las partes lleguen a un acuerdo extrajudicial que comporte la recuperación de la posesión de la vivienda al propietario, el avalloguer también será operativo, como en el supuesto anterior, por las mensualidades impagadas desde el inicio de la acción judicial con el límite de cinco mensualidades.
Una vez obtenido el desahucio o acuerdo extrajudicial, el propietario tiene 6 meses para solicitar el cobro del avalloguer. Para ello tiene que acreditar la existencia del contrato, la demanda de desahucio, la sentencia o en su caso, de la la fecha de recuperación de la posesión de la vivienda.
A partir de la presentación de la solicitud, con la documentación indicada en el apartado anterior, el Instituto Catalán del Suelo abonará al arrendador contractual, en el plazo de dos meses, la cantidad equivalente al importe de las rentas no cobradas desde el inicio de la acción judicial, con un máximo de cinco mensualidades.
La fianza depositada se recuperará independientemente del cobro del avalloguer. No se hará efectivo el importe del avalloguer si el organismo gestor del mismo comprueba que el impago de las rentas arrendaticias se ha producido por la negativa del arrendador a cobrar o por haberse dificultado el pago por cualquier medio.
Es decir si transcurrieron dos meses desde que el arrendatario dejó de pagar las rentas hasta que se presentó la demanda de desahucio y se tardó 8 meses en obtener sentencia, el arrendatario deberá en total 10 meses. El arrendador recuperará 5 meses en concepto de avalloguer y el mes de fianza, por lo que aún deberá 3 meses. Para poder recuperar esa cantidad pendiente el propietario deberá interponer la correspondiente demanda.
A su vez el Incasol podrá ejercer las acciones necesarias para el reintegro de los importes que se hayan abonado en concepto de avalloguer de acuerdo con lo que establece este Decreto, en los términos que prevé la normativa que regula el reintegro de importes debidos a la Administración pública.
Es decir que la administración utilizará sus privilegios para cobrar del arrendador.
Coste
El avalloguer no tiene coste
Conclusión
Nos parece que esta figura del avalloguer es un primer paso muy interesante para dinamizar el mercado de alquiler ofreciendo garantías a los propietarios. Tiene las lagunas que hemos señalado pero esperemos que se corrijan en un futuro próximo.
Sin embargo nos preocupa que el concurso público que la Generalitat realizó para adjudicar a una compañía de seguros tales compensaciones quedó desierto y que la Generalitat decidió asumir directamente de su presupuesto. Vistas las restricciones presupuestarias y los efectos en los ingresos de la crisis económica, habrá que ver si el prometido plazo de cobrar en dos meses desde que se solicita su pago se cumple.
A medida que os vayais encontrando con problemas reales que se producen en la aplicación del avalloguer como la denegación del avalloguer por ser haber sido el arrendatario desahuciado en dos ocasiones o si el plazo de cobro del avalloguer se respeta os animamos a introducir comentarios a esta entrada.
A medida que os vayais encontrando con problemas reales que se producen en la aplicación del avalloguer como la denegación del avalloguer por ser haber sido el arrendatario desahuciado en dos ocasiones o si el plazo de cobro del avalloguer se respeta os animamos a introducir comentarios a esta entrada.
